INWENTARYZACJE BUDOWLANE

Wykonujemy inwentaryzacje budowlane – czyli sporządzenie planów budynku na podstawie przeprowadzonych pomiarów rzeczywistych budynku. Inwentaryzacja budowlana potrzebna jest np. do:

  • określenia powierzchni nieruchomości,
  • nadbudowy budynku,
  • przebudowy budynku,
  • zmiany układu pomieszczeń,
  • przebudowa dachu,
  • założenia kartoteki lokalu potrzebnej do prowadzenia książki obiektu budowlanego,

Inwentaryzacja budowlana wymagana jest przed dokonaniem wszelkich poważniejszych zmian w nieruchomości. Przebudowa budynku, wyburzenie jego części, nadbudowa, zmiana układu pomieszczeń. Każdy inwestor musi okazać aktualna dokumentację budynku w celu przedstawienia stanu istniejącego nieruchomości oraz określenia planowanych zmian. Na podstawie rysunków z inwentaryzacji budowlanej projektant jest w stanie opracować projekt przebudowy lub nadbudowy. Dzięki inwentaryzacji budowlanej można uzyskać aktualny i dokładny plan budynku.

Podczas pomiarów korzystamy z laserowych dalmierzy renomowanych firm co zapewnia dokładne pomiary pomieszczeń. Podczas inwentaryzacji budynku w zależności od zakresu zleconych prac możemy określić także rozwiązania techniczno – materiałowe budynku będącą informacją wstępną dla ewentualnej planowanej przebudowy/rozbudowy budynku.

Poniżaj zamieszczamy poglądowy cennik dotyczący inwentaryzacji budowlanej. Podane cenny są cenami netto i mogą być każdorazowo negocjowane i ustalane indywidualnie do przedmiotowego zlecenia.

Cennik szczegółowy z podziałem na dokładność opracowania i z podziałem na poszczególne części opracowania.

I) Powierzchnia użytkowa jak liczyć?

Definicja powierzchni użytkowej przedstawiona w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych
(Dz.U.2019.1170, dalej „upol”) różni się od definicji powierzchni, według której określane są powierzchnie w ewidencji gruntów i budynków. W ewidencji określa się je zgodnie z definicją  powierzchni użytkowej z „Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego”.

Inżynierowie, architekci i geodeci dla określenia powierzchni użytkowej korzystają z dobrowolnie stosowanej normy PN ISO 9836:2015-12 obowiązującej od 19 września 2020 roku, która zastąpiła normę PN ISO 9836: 1997. Definicja z normy w znacznym stopniu odbiega od definicji z upol. Dodatkowo, nowa norma jeszcze bardziej komplikuje kwestie interpretacji pojęcia „powierzchni użytkowej” i pogłębia różnice występujące w porównaniu z definicją ustawową.

Jak widać, sprzeczne ze sobą definicje z różnych ustaw i przepisów utrudniają prawidłowe określenie powierzchni. Dlatego pomiary należy zawsze dostosować do celu, któremu mają posłużyć.

II) Jak wykonać prawidłowy pomiar powierzchni?

 

  1. Pomiaru dokonujemy z natury. Powinien za niego odpowiadać uprawniony inżynier lub geodeta. Najlepiej, gdy wykonujący pomiar ma doświadczenie w pomiarach pod kątem upol.
  2. Pomiary powierzchni wykonujemy zgodnie z dokumentami, na które się powołujemy:

1) Zgodnie z art. 1a ust.5 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. z 2002 r. nr 9 poz. 84 ze zm.) zwana dalej „ustawą”:

  • powierzchnię użytkową budynku lub jego części mierzymy po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych (art. 1a ust.5);
  • mierzymy również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe, ponieważ zgodnie z ustawą uważane są one za kondygnacje (art. 1a ust.5);
  • powierzchnia pomieszczeń o wysokości w świetle powyżej 2,2 m jest zaliczana do powierzchni użytkowej w 100 proc. (art. 4 ust. 2);
  • powierzchnia pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle od 1,40 do 2,20 m jest zaliczona do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość była mniejsza niż 1,40 m – powierzchnia ta zostaje pominięta;
  • wysokość pomieszczeń mierzy się w świetle konstrukcji budynku, pomija się elementy z nią niezwiązane, np. instalacje, przewody wentylacji, wody i kanalizacji;
  • ze względu na zróżnicowanie stawek podatku konieczne jest także określenie funkcji poszczególnych budynków lub ich części (art. 5.1).

2) oraz zgodnie z normą PN ISO 9836:2015-12

  • pomiar powierzchni jest wykonywany dla budynku wykończonego, na poziomie podłogi, nie licząc listew przypodłogowych, progów itp.;
  • powierzchnie podaje się w m2 z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku;
  • do powierzchni użytkowej zalicza się część powierzchni kondygnacji z pominięciem powierzchni zajętej przez konstrukcję – ściany zewnętrzne i wewnętrzne, a także z pominięciem powierzchni zajętych przez wszystkie elementy zamykające, takie jak słupy, piony wentylacyjne, kominy oraz ściany działowe;
  • przy pomiarze pomija się powierzchnie przejść drzwiowych, wnęk i nisz stałych w przegrodach budowlanych. Zgodnie z normą ISO powierzchnią użytkową jest ta część powierzchni, która odpowiada celom zgodnym z przeznaczeniem i funkcją budynku.

3. Na podstawie dokonanego pomiaru uprawniony inżynier lub geodeta sporządza plan i spis powierzchni w formie cyfrowej i papierowej.

III) Kiedy warto wykonać pomiar powierzchni?
  • W momencie oddawania do użytkowania nowo powstałego budynku
  • Po przebudowie i rozbudowie budynku
  • Po rozbiórkach i wyburzeniach
  • W przypadku kupna lub sprzedaży nieruchomości
  • Kiedy nie dysponujemy planami budynków lub powierzchnie w nich zawarte od dłuższego czasu (od ponad 5 lat) nie były aktualizowane
  • Gdy mamy do czynienia z budynkiem przeznaczonym pod najem, pomiaru dokonujemy najpierw do odbioru budynku do użytkowania, a następnie po zagospodarowaniu powierzchni przez najemców. Można np. odjąć z powierzchni ściany działowe postawione dla danego użytkownika.
IV) Jakie korzyści niesie pomiar powierzchni?
  • Ogranicza wydatki ponoszone za posiadane nieruchomości
  • Ułatwia racjonalne gospodarowanie nieruchomościami w sposób spełniający wymogi prawa
  • Umożliwia prawidłowe oszacowanie wartości nieruchomości przy zaciąganiu kredytu pod wartość nieruchomości lub transakcji kupna/sprzedaży czy wynajmu/dzierżawy
  • Może być wykorzystany przez działy księgowy, administracyjny i techniczny np. do określenia kosztów utrzymania czy dochodu z najmu, do określenia kosztów remontów, stworzenia planów przeciwpożarowych lub zagospodarowania istniejących powierzchni pod nowe funkcje
  • Pomaga przy reorganizacji, podziale lub konsolidacji przedsiębiorstwa (np. dla oszacowania wartości majątku odłączanego lub przyłączanego)
  • Umożliwia określenie powierzchni do celów prawnych, np. do ewidencji lokali i budynków, jeśli zaszły w nich modyfikacje